В Швейцарии кантон проживания меняет шансы на собственный дом

Швейцария разделилась по уровню владения жильём // pexels / Томас П

Швейцария удивляет: в одних кантонах собственное жильё является привычной частью жизни, а в других остаётся редкостью. Почему между регионами возник такой разрыв и что стоит за этой особенностью рынка недвижимости?

В Швейцарии доля собственников жилья по европейским меркам остаётся низкой. В 2024 году собственники занимали около 35,7% постоянно заселённого жилья. Однако средняя цифра скрывает огромные региональные различия. В Аппенцелль-Иннерродене этот показатель составлял 55,8%, в Вале — 52,6%, а в Юре — 48,3%. В Базель-Штадте собственниками были лишь 14,0%, в Женеве — 18,6%, а в Цюрихе — 27,1%.

Главное объяснение — различие между городской и сельской Швейцарией. В небольших кантонах больше индивидуальных домов, ниже плотность населения и, как правило, доступнее земля. В крупных городах преобладают многоквартирные здания и арендное жильё. Поэтому низкая доля собственников не обязательно означает отсутствие желания покупать недвижимость: во многом она отражает саму структуру жилищного фонда.

Большую роль играет стоимость жилья. В Женеве, Цюрихе и Цуге высокий спрос поддерживается большим количеством рабочих мест, экономической активностью и притоком населения. Одновременно возможности для строительства ограничены. В результате дорожают земля и недвижимость, а покупка становится недоступной для значительной части домохозяйств. Высокие зарплаты не всегда компенсируют высокие цены: если недвижимость дорожает быстрее доходов, приобрести её становится сложнее.

Дополнительным барьером являются требования банков. При оценке ипотечной платёжеспособности учитываются не только текущие проценты, но и более высокая расчётная ставка, расходы на содержание жилья и амортизацию. В качестве консервативного ориентира используется ставка около 5%. Поэтому семья может справляться с фактическими платежами, но не пройти банковскую проверку при покупке дорогого объекта. Чем выше цена недвижимости, тем больше необходимы доход и собственный капитал.

Важен и демографический фактор. Города привлекают молодых специалистов, студентов, иностранных работников и людей, которые чаще меняют место жительства. Для них аренда обычно удобнее покупки. В сельских районах больше семей, которые десятилетиями живут в одном месте, а собственный дом нередко становится частью семейного капитала и передаётся следующему поколению.

При этом кантональные показатели скрывают различия внутри самих кантонов. В одном регионе могут соседствовать дорогие города, относительно доступные сельские коммуны и исключительно дорогие туристические районы. Поэтому правильнее говорить не об одном швейцарском рынке недвижимости, а о множестве региональных рынков.

Таким образом, разрыв между 55,8% собственников в Аппенцелль-Иннерродене и 14,0% в Базель-Штадте объясняется сочетанием цен на землю и жильё, структуры жилищного фонда, плотности населения, демографии и требований банков. Главный фактор — не просто уровень доходов, а соотношение между доходом семьи и стоимостью недвижимости. Именно поэтому возможности стать собственником в Швейцарии настолько сильно зависят от кантона проживания.//sa

(ар)