Новое оправдание швейцарских арендодателей: почему арендную плату снова не снижают

Новое оправдание швейцарских арендодателей: почему арендную плату снова не снижают // ek

Базовая ставка упала, значит аренда должна стать дешевле? Не тут-то было! Швейцарские арендодатели нашли новое оправдание: мол, прибыль у них и так слишком маленькая. Разбираемся, как работает эта схема и что может сделать арендатор, чтобы не переплачивать.

С 1 сентября в Швейцарии базовая ипотечная ставка упала до 1,25 %. В сочетании с весенним снижением это должно было стать радостной новостью для арендаторов: почти половина из них получила законное право платить меньше. Но на практике всё не так радужно.

Арендодатели не торопятся уменьшать счета и находят всё новые поводы, чтобы удерживать цены. Последний тренд – отговорка про «слишком низкую доходность».

По закону, если доходность владельца жилья падает ниже 3,25 %, он может отказать жильцу в снижении арендной платы. И именно этот аргумент стал любимым инструментом арендодателей.

Например, арендуете вы квартиру за 2‘000 шв.фра. Снижать плату после падения ставки – вроде как должны. Но арендодатель заявляет, что он и так зарабатывает меньше положенного минимума и, если уменьшит арендную плату уменьшу, то вообще уйдёт в минус.

Николь Швейцер, юрист Ассоциации арендаторов Цюриха, говорит, что такие отказы становятся всё более массовыми. И даже если доходность у владельца в порядке, он часто прикрывается инфляцией или уже выросшими расходами на содержание дома. Формально это законно, но только если есть точные бухгалтерские данные. А вот показывать их арендодатели не спешат.

В теории у арендатора есть шанс, в случае получения отказа, подать жалобу в специальный примирительный орган. Но на практике большинство живущих в Цюрихе арендаторов этого не делают, потому что не хочет ради нескольких сотен франков в месяц связываться с судом, за который тоже придётся платить.

Кстати, в кантоне Базель-Сельский ситуация иная: здесь, если арендодатель отказывается раскрывать свои расчёты, именно он обязан идти в суд. Но такие правила есть не везде, и это сильно влияет на готовность жильцов спорить за свои деньги.

Закон всё же предусматривает защиту арендаторов: если доходность владельца превышает 3,25 %, он обязан снизить аренду автоматически.

Только на деле это условие работает плохо. Ведь для этого нужно, чтобы арендодатель честно заявил о своей доходности. А без запроса жильца или без давления извне большинство просто молчит.

В итоге многие семьи теряют деньги. Кантональный банк Цюриха подсчитал: семья, которая платит 2‘000 шв.фр. в месяц, могла бы экономить до 700 шв.фр. в год. Это приличная сумма – например, неделя отпуска или новый велосипед для ребёнка. Но, если арендодатель не снизит ставку, выгоды просто не будет.

Снижение базовой ставки должно было облегчить жизнь тысячам арендаторов, но из-за юридических лазеек и нежелания владельцев идти навстречу, большинство швейцарцев пока не почувствуют облегчения.

Получается замкнутый круг: жильцы боятся спорить, арендодатели этим пользуются, а «автоматического» снижения не существует.

Что может сделать арендатор, чтобы добиться снижения

Многие жильцы думают: «Ну раз арендодатель отказал, значит, всё, шансов нет». Но это не так. Есть несколько шагов, которые реально помогают:

1. Подайте официальный запрос

   Всё начинается с письменного обращения. В письме укажите, что базовая ставка снизилась, а значит, у вас появилось право на уменьшение арендной платы. Важно писать именно письменно, а не устно – тогда у вас будет доказательство.

   
   

   Пример:«Уважаемый господин Мюллер, в связи с понижением базовой ставки с 1 сентября 2023 года до 1,25 % прошу пересмотреть размер моей арендной платы».

   
   

2. Требуйте расчёты

   Если арендодатель ссылается на «низкую доходность», он обязан предоставить бухгалтерские данные. Без цифр это всего лишь слова.

   
   

   Например, он должен показать: какие у него расходы на дом, какие доходы от аренды, и как получается та самая «чистая доходность».

   
   

3. Не бойтесь примирительного органа

   Это не сразу суд, а скорее медиатор. Там нет жёсткой атмосферы, как в зале суда, и часто стороны находят компромисс.

   
   

   Допустим, арендодатель хотел сохранить аренду полностью, но после процедуры соглашается снизить хотя бы часть – например, не на 150 франков, а на 100.

   
   

4. Изучите особенности своего кантона

   В разных регионах правила отличаются. В Базель-Сельском арендодатель сам обязан идти в суд, если не хочет раскрывать цифры. В Цюрихе – наоборот, платить пошлину приходится жильцу. Зная нюансы, вы сможете точнее оценить свои шансы.

   
   

   Объединяйтесь

   Если в доме несколько арендаторов, которые тоже хотят снижения, лучше действовать вместе. Одному сложно спорить, а когда обращается группа жильцов, у арендодателя меньше пространства для манёвра.

   
   

Совет напоследок

Если у вас есть сомнения, обратитесь в Ассоциацию арендаторов. Там помогут составить письмо, подскажут, какие документы требовать, и даже могут сопровождать вас в процедуре.

Иногда арендаторы думают: «Ну ладно, сэкономил бы я 700 франков в год – не такие уж большие деньги». Но если посчитать за 5–10 лет, выходит уже несколько тысяч. Это те самые деньги, которые можно вложить в отпуск, учёбу или ремонт.//sa

(тв)